サブリース会社の賃料未払い・無断控除・敷金等を回収する方法

サブリース会社から保証賃料が支払われない、送金額から修繕費等が一方的に差し引かれた、契約終了後も敷金や前払賃料が精算されないという場合、最初にすべきことは会社を非難することではありません。未払金の種類、契約上の支払日、控除の根拠、相手会社の資力を分けて確認することが重要です。

未払保証賃料、無断控除、預り敷金、終了後に会社が受け取った入居者賃料は、法的根拠も計算方法も異なります。また、賃料額そのものが争われている場合は、確定済み債権の回収とは別に検討しなければなりません。この記事では、貸主・物件オーナー側から、請求額の整理、証拠の保存、内容証明、支払督促、訴訟、仮差押えまでの進め方を解説します。サブリース問題全体は、貸主・オーナー向けのサブリース法律相談案内もご覧ください。

• 未払額は月別に計算し、約定額、実入金、控除額、支払日、遅延損害金を一覧化します。
• 控除された金額がすべて違法とは限りません。費用負担条項、事前承諾、実支出、相殺の意思表示を確認します。
• 契約終了時は敷金だけでなく、前払賃料、終了月精算、更新料、駐車場料、終了後収受金を分けます。
• 会社の資金繰りが悪化しているときは、勝訴可能性だけでなく、仮差押えや強制執行の対象を早く確認する必要があります。

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まず未払・賃料減額・控除・終了時精算を区別する

「本来より少ない金額しか入金されていない」という一つの現象でも、法律上は複数の問題が混在します。請求書を作る前に、次のように分類してください。

問題の種類	主な確認事項	主な対応
確定済み保証賃料の未払い	契約上の月額、支払期日、免責期間、実入金	催告、交渉、支払督促、訴訟、保全
賃料減額の争い	減額請求の到達日、合意の有無、借地借家法上の相当賃料	減額の当否を先に確定し、その後に差額を回収
修繕費等の控除	費用負担条項、事前承諾、請求書、工事実施、相殺通知	控除項目ごとに有効性を判断
契約終了時の預り金	敷金台帳、前払賃料、終了月の日割り、終了後収受金	終了時精算表を作成して引渡しを請求
会社側中途解約に伴う金銭	予告期間、違約金、無償解約事由、敷金相殺	終了条項に基づく別計算

サブリース会社が「賃料を減額した」と主張している場合、単なる未払いと決めつけるのは危険です。減額請求の法的効力や相当額の争いは、サブリース会社からの賃料減額請求と増額請求で詳しく解説しています。一方、賃料額が確定しているのに支払わない場合は、本記事の回収手続が中心となります。

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未払保証賃料を月別に計算する方法

未払額は、総額だけを記載するのではなく、物件別・月別に計算します。複数棟や複数戸の場合は、契約単位が異なることがあるため、契約書ごとに表を分ける方が安全です。

項目	記載する内容
対象月	何年何月分か
約定保証賃料	契約書・覚書・改定合意に基づく額
支払期日	当月払いか翌月払いか
実入金額	通帳・入出金明細で確認した額
控除項目	修繕費、広告費、管理費、振込手数料等
未払元本	約定額から有効な控除と入金を差し引いた額
遅延損害金	契約条項又は法定利率を、適用時期を確認して計算

契約書の月額と実際の入金額が長期間異なる場合には、後の覚書、メール、請求書、黙示の変更合意が問題になることがあります。「契約書にはこの金額だから」と直ちに請求額を固定せず、変更経緯を確認してください。

通帳だけでなく送金明細も保存する

通帳には合計入金額しか表示されず、どの物件の何月分か分からないことがあります。サブリース会社が発行した送金明細、精算書、請求書、管理画面のデータを月ごとに保存し、通帳と突き合わせてください。ウェブ上の管理画面は、会社の経営悪化やアカウント停止により閲覧できなくなることがあるため、早期の保存が重要です。

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修繕費・広告費・管理費の控除は有効か

送金額から費用が差し引かれていても、それだけで「無断控除だから全額返還」とはいえません。次の順序で確認します。

1. その費用を貸主が負担する契約条項があるか
2. 工事や募集費用について事前承諾が必要か
3. 実際に工事・広告が行われ、会社が支出したか
4. 金額が契約・相場・見積りに照らして合理的か
5. 会社が相殺の意思表示をしたか
6. 同じ費用を入居者、保険会社、保証会社等から重複回収していないか

請求書がないだけで直ちに無効とは限らない

請求書や領収書がないことは、実支出や金額を争う重要な事情です。しかし、契約書、工事写真、業者への振込、入居者との精算等から支出が立証される場合もあります。反対に、請求書があっても、貸主負担ではない費用、事前承諾を欠く費用、過大な費用であれば争う余地があります。

一括控除ではなく項目別に反論する

「修繕費一式」「退去費用一式」という記載では、何にいくら使ったか分かりません。工事箇所、原因、見積り、発注者、施工業者、写真、入居者負担分を開示させ、項目別に有効・無効を判断します。根拠のない控除と、契約上認められる費用を同じ扱いにしないことが、交渉を進めるうえで重要です。

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契約終了時に回収・精算すべき金銭

サブリース契約が終了するときは、未払保証賃料だけでなく、会社が転貸人として保有・収受してきた金銭を整理します。特に入居者を残したまま所有者又は新管理会社へ移行する場合は、金銭と契約関係を同じ切替日に合わせる必要があります。

• 転借人から預かった敷金・保証金
• 終了日より後の期間に対応する前払賃料・共益費
• 終了月の日割り賃料・管理費
• 駐車場料、更新料、看板使用料その他の付随収入
• 契約終了後に旧会社が入居者から受領した賃料
• 滞納賃料に対する保証会社からの入金

「敷金返還債務を所有者が引き継ぐ」ことと、「敷金相当額の現金を旧会社から受け取る」ことは別の問題です。債務だけを引き継ぐと、将来の退去時に貸主が自己資金で返還することになりかねません。住戸別の敷金台帳と資金移管額を一致させてください。

管理切替えの実務は、サブリースから管理会社を変更する方法で、入居者、契約書、鍵、保証会社の引継ぎとあわせて解説しています。

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内容証明・支払督促・訴訟・仮差押えの選び方

手段	向いている場面	注意点
請求書・内容証明	債権額と期限を明確にし、任意支払を求める	送付だけで回収や時効管理が完結するとは限りません。
支払督促	金額が明確で、相手方の異議が見込まれにくい	異議が出ると通常訴訟へ移行します。
民事調停・交渉	継続契約、分割払い、管理移行を含めた一括解決	相手の資力が急速に悪化している場合は時間をかけすぎない判断が必要です。
訴訟	控除根拠、契約解釈、預り金、相殺が争われる	勝訴しても資力がなければ回収できないため、執行対象を確認します。
仮差押え	会社の資産散逸や倒産が懸念される	債権と保全の必要性の疎明、担保が必要です。
強制執行	判決・和解調書等の債務名義を得た後	預金、賃料債権、不動産等の対象特定が必要です。

会社の資力悪化が疑われるサイン

• 入金日が徐々に遅れ、分割払いの打診が始まった
• 他のオーナーにも一斉に減額・解約通知が出ている
• 本店移転、代表者変更、連絡先変更が短期間に続く
• 送金明細や入居者情報の提供を停止した
• 従業員退職や営業所閉鎖の情報がある

これらは倒産を断定する事情ではありませんが、通常の督促だけで数か月を使うべきか、早期に保全を検討すべきかを判断する材料になります。

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入居者から直接賃料を受け取る場合の注意点

サブリース会社が貸主への賃料を支払わないからといって、貸主が直ちに入居者へ「今後は自分に払ってください」と通知してよいとは限りません。マスターリース契約が存続している間、入居者はサブリース会社との転貸借契約に基づいて賃料を支払っています。

民法613条に基づき、一定の場合に原賃貸人が転借人へ直接請求できることはありますが、請求範囲、支払期、既払金、原賃貸借の終了の有無を確認する必要があります。契約終了前に支払先を競合させると、入居者の二重払い、未払扱い、管理混乱を招くおそれがあります。

直接請求を検討するときは、マスターリース契約の有効性、解除通知、転貸借契約、会社への未払額、入居者の支払状況を確認し、通知主体と切替日を統一してください。

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賃料未払いがあれば直ちに契約解除できるか

賃料の未払いは解除原因になり得ますが、1回の遅延や少額の不足だけで必ず解除できるわけではありません。賃貸借では、滞納額、期間、原因、催告後の対応、過去の履行状況などから、信頼関係が破壊されたかが問題となることがあります。

東京地裁令和5年4月27日判決では、長期間にわたり少額の不足送金があった事案で、債務不履行解除は否定されました。他方、期間満了時の更新拒絶については別の判断枠組みで契約終了が認められています。このように、未払金を回収するルートと、契約を終了させるルートは分けて設計する必要があります。

正当事由や立退料を含む契約終了の判断は、サブリース契約を解約できないときの判例解説をご覧ください。

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裁判例から分かる請求項目の分解

東京地裁平成25年3月21日判決

複数のマンションをめぐるサブリース終了時の紛争で、裁判所は未払保証賃料2010万円の支払いを認めました。また、転借人から預かった敷金、終了月の精算、前払賃料等を合わせた867万0175円の引渡しも認めています。

この判決からは、未払保証賃料と、契約終了時に引き渡すべき預り金を別項目として請求することの重要性が分かります。他方で、貸主が主張した控除・精算のすべてが認められたわけではなく、契約上の費用負担や相殺は個別に判断されています。「会社が差し引いたものはすべて無効」と一般化することはできません。

東京地裁令和5年4月27日判決

賃料の一部不足を理由とする解除は否定されましたが、未払の賃料相当損害金等の金銭請求は一部認められました。滞納がある案件でも、解除の成否と金銭債権の有無は同じ結論になるとは限りません。

裁判例の金額は、他の案件にそのまま当てはまる相場ではありません。契約書、対象物件、賃料、控除根拠、契約終了日、入居者関係を基に、自分の案件の請求項目を組み立てる必要があります。

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相談前に準備しておく資料

• マスターリース契約書、管理委託契約書、覚書、賃料改定合意
• 全期間の通帳、送金明細、精算書、請求書
• 物件別・月別の未払一覧
• 修繕見積書、請求書、領収書、工事写真、承諾メール
• 転貸借契約書、入居者一覧、敷金・保証金台帳
• 前払賃料、更新料、駐車場料、保証会社入金の資料
• 催告書、内容証明、メール、メッセージ履歴、録音
• 会社の解約通知、支払猶予・分割合意、他オーナー向け通知

資料が大量にある場合は、先に月別一覧と契約関係図を作ると、請求額と緊急度を判断しやすくなります。

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弁護士へ相談する価値が高い案件

次のような案件では、債権額の確定、保全、訴訟、管理移行をまとめて検討する価値があります。

• 一棟又は複数戸で、未払額・預り金が高額になっている
• 修繕費等の控除項目が多く、契約解釈や証拠の争いがある
• 敷金・前払賃料・終了後収受金を含む終了時精算が未了である
• 会社の支払遅延や一斉解約通知があり、資力悪化が疑われる
• 預金、転貸賃料債権、不動産等の保全対象を把握できる
• 契約解除、入居者承継、新管理会社への切替えも同時に必要である

未払額が少額で、相手会社に資力がなく、執行対象も把握できない場合は、訴訟費用との比較が必要です。正式受任に進む前に、回収可能額、必要証拠、相手方資力、手続費用を確認します。

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サブリース会社の賃料未払いに関するよくある質問

1回でも賃料が遅れたら解除できますか

直ちに解除できるとは限りません。滞納額、期間、催告後の対応、過去の履行状況などから信頼関係破壊の有無を判断します。回収請求と契約終了は別に検討してください。

修繕費を勝手に差し引かれたら全額請求できますか

費用負担条項、事前承諾、実支出、金額、相殺の意思表示を確認します。根拠がない控除は争えますが、契約上有効な費用まで当然に返還されるわけではありません。

内容証明を送れば時効は止まりますか

催告には一定の法的効果がありますが、内容証明を送るだけで長期間安全になるわけではありません。各支払期、適用法、承認の有無を確認し、必要に応じて訴訟等を行います。

会社の口座を仮差押えできますか

債権の存在と保全の必要性を疎明し、裁判所が定める担保を供託する必要があります。口座情報や転貸賃料の入金先など、対象資産の特定も重要です。

サブリース会社が倒産したら回収できますか

倒産手続開始後は、個別の強制執行が制限され、債権届出等が必要になることがあります。配当だけでは全額回収できない場合もあるため、支払遅延と資力悪化が重なった段階で早期に対応を検討します。

入居者から直接家賃を受け取れますか

一定の要件で直接請求が問題となることはありますが、マスターリース契約の存続、転借人の支払期、既払金、契約終了の有無を確認せずに支払先を変更させるべきではありません。

全国からオンラインで相談できますか

当事務所は、貸主・物件オーナー側のサブリース問題について、全国からオンライン相談に対応しています。契約書、送金資料、未払一覧を事前に整理すると検討が進みやすくなります。

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まとめ

• まず、確定済み未払、賃料額の争い、無断控除、終了時精算を分けてください。
• 未払額は、物件別・月別に約定額、実入金、控除、支払期を一覧化します。
• 控除は、費用負担条項、承諾、実支出、金額、相殺の成否を項目ごとに確認します。
• 契約終了時は、敷金相当資金、前払賃料、終了月精算、終了後収受金を住戸別に照合します。
• 会社の資力悪化が疑われるときは、請求書を送るだけでなく、仮差押えや執行対象を早期に検討します。

判決を得ても、相手会社に資力がなければ回収できません。金額と法的根拠を固める作業と並行して、相手方の資力、保全対象、管理切替えの必要性を確認することが重要です。

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